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來源：不良資產(chǎn)評道    

第一部分：樓市下滑，房地產(chǎn)不良率上漲，銀行有錢也不敢借了

有人說房地產(chǎn)就是“空手套白狼”的買賣，這話其實也沒錯，因為很多房企在蓋房子的時候自己的確不需要出多少本錢，都是從銀行或者其他金融機構(gòu)借錢開發(fā)項目。更重要的是，房企這樣做還能獲得巨大的利潤，這就導(dǎo)致越來越多開發(fā)商選擇借錢蓋房子。當(dāng)然這一切都必須要建立在房地產(chǎn)市場火熱的行情下才行，因為一旦樓市冷清，房子不能及時賣掉，開發(fā)商就沒有足夠的資金償還債務(wù)，很有可能會因為資金鏈斷裂而破產(chǎn)。而現(xiàn)在的樓市就是這么一個下滑的樓市，所以最近這幾年市場上債務(wù)違約，宣布破產(chǎn)的房企變得越來越多了。這個時候開發(fā)商當(dāng)然是損失最慘重的人，但其實銀行也好不到哪里去。

前面也說過開發(fā)商手里的錢大部分都是從銀行那里借到的，所以一旦開發(fā)商宣布破產(chǎn)，那么銀行借出去的錢就收不回來。所以筆者才會說，現(xiàn)在的樓市行情下，銀行也會遭受到一定的損失。實際上現(xiàn)在銀行的房地產(chǎn)貸款不良率的確是出現(xiàn)了明顯的上漲，這正好證明了房企破產(chǎn)對銀行帶來的壓力有多大。

根據(jù)金融界統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國24家商業(yè)銀行上半年房地產(chǎn)不良貸款規(guī)模超1000億元，相比2020年末增長了36.71%！半年的時間里，房地產(chǎn)不良貸款就比去年一整年增加了這么多，這就足以說明現(xiàn)在銀行面臨的房地產(chǎn)不良貸款壓力有多大了。特別是一些樓市行情比較冷清的城市，銀行間的不良貸款甚至出現(xiàn)了翻倍上漲。

更重要的是，按照目前樓市供應(yīng)過剩的狀態(tài)來看，未來房企面臨的銷售壓力依舊巨大，資金壓力還會繼續(xù)存在。特別是現(xiàn)在不少城市都限制了開發(fā)商的降價幅度，這嚴(yán)重限制了開發(fā)商的銷售節(jié)奏，拖慢了房企回款的速度。因此在這種情況下，馬光遠(yuǎn)曾說“未來80%的房企會破產(chǎn)”也不是沒有可能的事情。一旦樓市真的出現(xiàn)這么多破產(chǎn)的房企，那銀行借出去的錢基本上就等于打水漂了，雖然開發(fā)商把土地跟房子抵押給了銀行，但土地跟房子如果能變現(xiàn)的話，開發(fā)商也不至于破產(chǎn)。而且不僅是開發(fā)商會讓銀行的不良率上漲，購房者也會增加銀行的貸款不良率。

因為各種原因，這兩年市場上選擇斷供的人也慢慢多了起來。例如有專家就表示，今年前11個月里，全國就有25萬人選擇“棄房斷供”，這無疑也給銀行帶來了巨大的壓力。因為購房者不還貸款之后，銀行借出去的錢也就收不回來了，關(guān)鍵是現(xiàn)在的法拍房行情也不好，銀行就算想拍賣房子回款，也需要相當(dāng)長一段時間。因此在以上這些情況出現(xiàn)之后，現(xiàn)在銀行面臨的不良貸款壓力可想而知。當(dāng)然銀行也不是傻子，在面對這種情況之后，銀行對房地產(chǎn)的資金也進行了更加嚴(yán)格的限制，如果不符合銀行的要求，未來就算有錢銀行也不會借給房地產(chǎn)了。(來源：樓盤網(wǎng))

第二部分：神秘者進場

今年9月，在流動性危機最嚴(yán)峻的時候，恒大搬來了兩個救兵：華利安諾基（中國）有限公司、鐘港資本。

懸崖邊上的恒大，找來的救兵不一般。

華利安是全球最大的財務(wù)咨詢和債務(wù)問題顧問之一，有史以來最大的五宗破產(chǎn)交易，它參與了四宗，雷曼兄弟、通用汽車就是經(jīng)典案例。

而鐘港資本，則是一家中國本土的中介機構(gòu)。很多人恐怕第一次聽到這個名字，但在債務(wù)化解領(lǐng)域，這家公司的名字早已如雷貫耳。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了恒大，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、陽光城等知名房企遭遇流動性危機后，都聘請了鐘港資本作為財務(wù)顧問。

房企密集爆發(fā)的流動性危機，讓這個原本低調(diào)的“債務(wù)專家”，火出了圈。但令人感到好奇的是，一家僅僅成立5年的企業(yè)，為何能得到一眾知名房企的青睞？

第一個原因是資源。我查了一下，鐘港資本的創(chuàng)始人劉北曾是瑞銀亞洲債務(wù)融資業(yè)務(wù)聯(lián)合主管，這個經(jīng)歷讓他獲取了許多境外債務(wù)融資資源。在成立之初，鐘港資本的目標(biāo)就是成為一家專注于債務(wù)的精品投資銀行。

從業(yè)務(wù)上看，2020年，鐘港資本完成了18個債券發(fā)行及承銷項目和7個債務(wù)管理項目。SereSbond數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，鐘港資本承銷的中資地產(chǎn)美元債總規(guī)模為1.82億美元，市場份額為0.43%，在承銷商中排名第38位。

第二個原因在于稀缺。說來有點無奈，房企紛紛選擇鐘港資本，并不是說它業(yè)務(wù)能力多強，而是能與它競爭的同級公司實在太少了。用業(yè)內(nèi)人士的話來說：

“這個業(yè)務(wù)不好做，尤其債權(quán)人比較分散時，小的公司做不了，大的公司看不上?！?/p>

通俗點說，鐘港資本干的活，其實就是把所有債主召集到一起，再根據(jù)相關(guān)法規(guī)協(xié)調(diào)債務(wù)雙方，達(dá)成協(xié)議，以此收取傭金。

如果只寫到這里，我們大概能知道，鐘港資本就是房企和債主之間的溝通人。但我往深處查了一下，發(fā)現(xiàn)了更有意思的東西。

鐘港資本的辦公地點在香港中環(huán)，隱匿于一片摩天大樓之間，充當(dāng)中外資本市場的連接器。但很少有人知道，“債務(wù)專家”之外，鐘港資本的另一個身份是TCL的子公司。

對，就是那個被大家稱作“彩電大王”的TCL。

2019年3月，TCL科技完成重組，搖身一變?yōu)椤翱萍技瘓F+投資公司”。其中的產(chǎn)業(yè)金融及投資業(yè)務(wù)，就包括TCL創(chuàng)投、鐘港資本和中新融創(chuàng)。

這是一個龐大的金融版圖。截至2020年末，TCL創(chuàng)投管理的基金規(guī)模超過90億元，累計投資126個項目；中新融創(chuàng)累計投資上市公司超130家。而鐘港資本，也已成為炙手可熱的債務(wù)專家。

更有意思的是，TCL創(chuàng)始人李東生，多年前就有過進軍地產(chǎn)的想法。有媒體統(tǒng)計，2008年，TCL的全國土地儲備超過百萬平方米。但此后的數(shù)年，TCL的地產(chǎn)版圖卻一直沒有做起來，李東生也對外表示要聚焦實業(yè)。

原來，這個潮汕商人一直都沒有忘記房地產(chǎn)，通過鐘港資本，他以一種別樣的方式實現(xiàn)了回歸。

而且，盯著房地產(chǎn)的，遠(yuǎn)不止李東生一個大佬。

上演“蛇吞象”的白衣騎士

恒大最艱難的時候，除了有鐘港資本這樣的債務(wù)專家，也曾有過一個“白衣騎士”。

10月4日，中國恒大、恒大物業(yè)均公告短暫停牌，宣稱將發(fā)布一則關(guān)于收購的內(nèi)部消息。不久之后，消息得到曝光：

合生創(chuàng)展擬收購恒大物業(yè)約50.1%股份，獲得恒大物業(yè)控股權(quán)，合生創(chuàng)展給恒大物業(yè)估值超400億港元。

這筆交易被外界解讀為，合生創(chuàng)展要當(dāng)白衣騎士，給危難中的恒大送來200億港元的流動資金，助其解困。

正當(dāng)網(wǎng)友們感慨合生創(chuàng)展的義氣之時，10月20日晚間，恒大物業(yè)、合生創(chuàng)展同步發(fā)布公告稱，該筆交易終止。

一次涉及200億港元的并購，從開始到結(jié)束只用了16天，這“義氣值”著實有點少。

交易終止的原因眾說紛紜，有人說是價錢沒談攏，有人說恒大突然反悔不想賣了，還有人說，合生創(chuàng)展根本就買不起。

從銷售額來看，當(dāng)恒大早已翻越7000億山頭的時候，合生創(chuàng)展直到去年才剛剛突破300億，差的不是一點點。

再看收購標(biāo)的恒大物業(yè)，在管面積高達(dá)4.5億平，市值一度高達(dá)2000億港元。按如今400億的估值計算，僅為高峰期的1/5。

單從數(shù)字上看，這確實是一宗以小博大的“蛇吞象”買賣。但很多東西不能只看一個數(shù)字，事實上，合生創(chuàng)展背后，是一個產(chǎn)業(yè)龐大、根深葉茂的朱孟依家族。

根據(jù)灣區(qū)樓市發(fā)布的梳理，朱氏家族目前至少布局了10大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

從創(chuàng)一代朱孟依、朱拉依、朱慶伊三兄弟，到創(chuàng)二代朱一航（朱孟依長子）、朱偉航（朱孟依次子）。一門三杰、兩代接力。

▲圖源灣區(qū)樓市發(fā)布

在合生創(chuàng)展基礎(chǔ)上，朱氏家族開出了珠光集團、珠江投資、新南方集團等多個產(chǎn)業(yè)分支。涉及的產(chǎn)業(yè)版圖，也從單純的地產(chǎn)，延伸到中醫(yī)藥、電力開發(fā)、能源開采、路橋建設(shè)、保險人壽、股權(quán)投資等方方面面。

廣深沿江高速公路、惠州海灣大橋、陽西電廠、惠州平海電廠、青春塔煤礦、鐵路專用線準(zhǔn)朔鐵路、曹妃甸碼頭……煤、電、路、港，都有朱氏家族的身影。

還有，前陣子剛剛拿下2021英雄聯(lián)盟全球總決賽冠軍的EDG戰(zhàn)隊，其背后老板就是朱孟依長子朱一航。

由于大多數(shù)產(chǎn)業(yè)未上市，你很難猜測，朱氏家族的真實家底到底有多厚。

合生創(chuàng)展的地產(chǎn)板塊，只是這個龐大商業(yè)帝國的冰山一角。

這一次，合生本想著趁機吞下恒大物業(yè)，但沒想到肉沒吃成，反倒把自己給暴露了。

尾聲

和武俠里的江湖一樣，英雄救美或拔刀相助，總能成為商界佳話。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，每一次危機過后，都有一批“白衣騎士”涌現(xiàn)。

融創(chuàng)收下萬達(dá)13個文旅城、世茂收購泰禾、萬科接盤華夏幸福、深圳地鐵救萬科于水火……而如今，地產(chǎn)風(fēng)云再起，隱秘的潮汕大佬們已經(jīng)蠢蠢欲動。

白衣騎士也好，接盤俠也罷，這個商業(yè)場上，有人起高樓，有人宴賓客，就有人樓塌了。熙熙攘攘，前赴后繼。(來源：觀點 ，作者：迷人的X博士)

第三部分：AMC+開發(fā)商的模式

90年代末亞洲金融危機爆發(fā)時，中國也出現(xiàn)了大批的不良資產(chǎn)，也就是在那個階段國家發(fā)起設(shè)立了華融、長城、東方和信達(dá)四大AMC。作為不良資管行業(yè)的龍頭，資產(chǎn)管理公司主要業(yè)務(wù)就是剝離、處理不良資產(chǎn)。資產(chǎn)管理公司從金融機構(gòu)和非金融機構(gòu)手里收購不良資產(chǎn)，再經(jīng)營賣出，或重組經(jīng)營、培養(yǎng)發(fā)展，以獲取盈利。

為了化解地方不良資產(chǎn)，優(yōu)化地方金融環(huán)境，2012年2月，財政部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法》，規(guī)定各省級人民政府原則上可“設(shè)立”或“授權(quán)”一家資產(chǎn)管理或經(jīng)營公司，參與本省范圍內(nèi)不良資產(chǎn)處置轉(zhuǎn)讓工作。隨后，銀監(jiān)會先后分三次批準(zhǔn)設(shè)立了15家地方資產(chǎn)管理公司。經(jīng)過8年的發(fā)展，截至2021年6月底，全國共有58家持牌地方AMC。

      不良資產(chǎn)收益潛力

以往，不良資產(chǎn)中，房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)由于其抵押物價值高，在認(rèn)定為不良后，AMC如果能夠低價收購并盤活，往往預(yù)示著項目處置完畢后有可能獲得高收益。所以一段時間房地產(chǎn)不良資產(chǎn)成為各界瘋搶“香餑餑”。

從目前各金融機構(gòu)的房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)來看，在”房住不炒”的主基調(diào)下，限購、限售、限貸、土地供應(yīng)增量等政策調(diào)控下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)變現(xiàn)速度下降，債務(wù)違約風(fēng)險加劇。未來房地產(chǎn)不良資產(chǎn)增長空間，顯然是很大的。據(jù)相關(guān)媒體的報道，峰值可能會達(dá)到萬億之巨。

      AMC處置房地產(chǎn)不良資產(chǎn)現(xiàn)有方式

AMC是主要的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置主體，它的處置主要就是為了解決兩個問題：

一，金融方面，需要對之前的信貸和風(fēng)險予以處置，引進資金，為未來的開發(fā)經(jīng)營做準(zhǔn)備；

二，實物方面，需要對資產(chǎn)進行管理，讓引進的資金發(fā)揮作用。

就實物端操作而言，四大AMC大多成立旗下地產(chǎn)子公司，直接對實物進行開發(fā)升值。

在這個模式里，金融和資本的操作是AMC房產(chǎn)子公司的優(yōu)勢，但相比專業(yè)大型房企，其在開發(fā)經(jīng)營中所能實現(xiàn)的品牌溢價是較低的。

房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置新格局

對于AMC面臨的問題，房企可利用自身對房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，對于開發(fā)、規(guī)模布局和品牌形成有利影響。

同時，可以借助AMC處理不良資產(chǎn)背后的復(fù)雜信貸問題，并在“拿地難、拿地貴”的現(xiàn)狀下，開拓資源，并或享受AMC帶來的融資便利。

現(xiàn)在，房企與AMC合作有三種模式：重組再開發(fā)、不良資產(chǎn)處置基金、聯(lián)合管理開發(fā)和代建。

其中，重組再開發(fā)較為主流，由AMC利用自身優(yōu)勢，負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)的處理和重組，然后由房企作為重組方再開發(fā)和運營。

不良資產(chǎn)處置基金，這一模式下由房企和AMC共同出資設(shè)立基金公司，由基金公司對不良資產(chǎn)進行處置。這一模式下房企可將重組后的物業(yè)二次開發(fā)運營，享受代建和管理收益。

聯(lián)合開發(fā)管理或代建，這一模式下房企與AMC旗下地產(chǎn)子公司直接合作，聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營或進行品牌代建與小股操盤，獲得共同開發(fā)或代建收益等。

房企和AMC合作三種模式各有優(yōu)劣：

拿不良資產(chǎn)處置基金模式來說，它可將不良資產(chǎn)處置開發(fā)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁基金，并減少房企和AMC的資金投入，但這樣也意味著要受到更嚴(yán)格的金融監(jiān)管；

聯(lián)合開發(fā)管理或代建能夠減少房企的風(fēng)險，但如何做好利益分配、開發(fā)理念協(xié)調(diào)，也是值得探討的。

房企憑借自身的開發(fā)運營優(yōu)勢，與AMC合作，將銀行急于拋掉的不良資產(chǎn)收入囊中，低價收購并且盤活，是一個不錯的戰(zhàn)略選擇。

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