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來源：專注不良資產    

裁判要旨

以房抵債協議不同于商品房買賣合同，抵債房屋受讓人不享有物權期待權，其權益不足以阻卻強制執行。

案情簡介

1. 2017年，恒豐銀行南充分行因借款糾紛起訴思凱房產公司等被告，并于同年4月申請查封了思凱房產公司名下的案涉房產。2017年8月10日，各方當事人達成調解協議，由思凱房產公司等被告向恒豐銀行南充分行支付借款及利息 。

2. 由于調解協議未被履行，恒豐銀行南充分行向南充中院申請強制執行。執行期間，南充中院決定拍賣查封的案涉房屋。案外人楊婕以房屋買受人身份提出執行異議，南充中院因此裁定中止執行。恒豐銀行南充分行不服，提起執行異議之訴。

3. 一審法院南充中院查明，楊婕與被執行人思凱房產公司在房屋被查封前簽訂了買賣合同，思凱房產公司也出具了房款現金收據。由于房屋已被楊婕占有使用，且未能過戶系行政限制原因，南充中院據此認定，楊婕符合《執行異議復議規定》第二十八條，判決駁回恒豐銀行南充分行的訴訟請求。

4. 二審法院四川高院另查明，案涉房款系通過抵償股權轉讓價款債務的方式進行支付。因此，楊婕與被執行人思凱房產公司并未基于購買房屋之目的而成立真實的買賣關系，不符合《執行異議復議規定》第二十八條的規定，遂撤銷一審判決，改判準許執行案涉房屋。

裁判要點及思路

本案的爭議焦點是：楊婕對案涉房屋是否享有足以排除人民法院強制執行的權利。

基于抵債行為而受讓涉案房屋，該行為的目的在于通過以房抵債消滅相關當事人之間的既有債務。因此，楊婕與思凱房產公司之間并未基于購買房屋之目的而成立真實的買賣關系，雙方在以房抵債過程中簽訂的《商品房買賣合同》，并不能改變楊婕在本質上屬于普通金錢債權人的地位，其所享有的權益不應優于其他普通金錢債權人，更不能優于抵押權人，該權益不足以排除本案強制執行。

實務要點總結

1.以房抵債合同不等同于房屋買賣合同，不符合《執行異議復議規定》第二十八條第一項。因此，抵債房屋受讓人不享有物權期待權，不能主張排除對房屋的執行。

2. 人民法院對《執行異議復議規定》第二十八條第一項“買賣合同”的認定標準是是否具備購買房屋的目的。本案中，法院認為抵債目的不同于購買房屋的目的，即使雙方簽訂了《買賣合同》，也僅是抵債的履行方式，不影響其真實的抵債目的。

本案中，楊婕系在否認恒豐銀行南充分行享有抵押權的基礎上，主要以《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定為據，主張其權益可以阻卻強制執行，一審法院囿于相關生效執行法律文書的內容，也是將恒豐銀行南充分行作為普通債權人，依該條規定為據進行的論證。其實，無論是該規定第二十八條，還是第二十九條，均將“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”作為執行案外人的權益能夠排除強制執行的首要條件，其意欲保護的主體是真實的房屋（不動產）買受人，保護的對象是合法的房屋（不動產）交易法律關系。楊婕在本案中系基于抵債行為而受讓的案涉房屋，該行為的目的在于通過以房抵債消滅相關當事人之間的既有債權債務。雖然楊婕提交了其與思凱房產公司簽訂的《商品房買賣合同》,但其應是基于今后辦理產權轉移登記的需要，是以物抵債的具體履行方式；在完成相關房屋過戶登記手續之前，其享有的是未來據實抵債的債權請求權。因此，楊婕與思凱房產公司之間并未基于購買房屋之目的而成立真實的買賣關系，雙方在以房抵債過程中簽訂的《商品房買賣合同》，并不能改變楊婕在本質上屬于普通金錢債權人的地位，其所享有的權益不應優于其他普通金錢債權人，更不能優于抵押權人，該權益不足以排除本案強制執行。質言之，無論恒豐銀行南充分行是否享有抵押權，也無論本案是適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條還是適用第二十九條的規定，因楊婕在本案中不享有物權期待權，其權益不足以阻卻強制執行。

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