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長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司通過(guò)收購(gòu)債權(quán)而獲得抵押權(quán)，其基于處置不良債權(quán)所享有的經(jīng)營(yíng)性債權(quán)，在破產(chǎn)清償中不應(yīng)優(yōu)于梁洲林作為消費(fèi)者享有的對(duì)已付購(gòu)房款本金債權(quán)予以受償，其關(guān)于作為抵押權(quán)人的合法權(quán)益受損的主張，理?yè)?jù)不足。

▍案例索引

（2021）最高法民申1384號(hào)，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司廣西壯族自治區(qū)分公司、梁洲林破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書

▍案件當(dāng)事人

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司廣西壯族自治區(qū)分公司。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：梁洲林。

一審第三人：桂林金穗投資有限公司。

▍基本案情

長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司申請(qǐng)?jiān)賹彛?qǐng)求改判確認(rèn)梁洲林對(duì)金穗公司享有的購(gòu)房債權(quán)本金為普通債權(quán)，不屬于優(yōu)先債權(quán)。理由為：

（一）原判決認(rèn)定案涉購(gòu)房人依據(jù)《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）享有優(yōu)先受償權(quán)，且無(wú)需符合《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的商品房消費(fèi)者的三個(gè)構(gòu)成要件，適用法律錯(cuò)誤。

（二）原判決損害了長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司作為抵押權(quán)人的合法權(quán)益，《批復(fù)》確立的消費(fèi)性購(gòu)房款優(yōu)先權(quán)只應(yīng)適用于建筑物部分，不應(yīng)及于長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司享有抵押權(quán)的土地。

▍裁判理由

最高法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案系破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛再審審查案件。金穗公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后，共有102位購(gòu)房者申報(bào)的債權(quán)被破產(chǎn)管理人確定為優(yōu)先債權(quán)，長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司對(duì)此提出異議，形成本案破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)之訴。

本案再審審查應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛墒欠癯闪⒁约霸袥Q適用法律是否正確、處理意見(jiàn)是否妥當(dāng)，重點(diǎn)審查原判決關(guān)于購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)金穗公司享有的購(gòu)房債權(quán)本金享有優(yōu)先受償權(quán)的處理意見(jiàn)是否有誤。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中，破產(chǎn)債權(quán)類型紛繁復(fù)雜，存在諸多價(jià)值沖突和利益衡平，破產(chǎn)債權(quán)的清償順序，對(duì)各方當(dāng)事人的切身利益影響巨大。為切實(shí)平衡好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人、其他債權(quán)人之間的關(guān)系，公平保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院先后出臺(tái)了《批復(fù)》等司法解釋，并就山東省高級(jí)人民法院處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案作出答復(fù)。上述解釋和答復(fù)意見(jiàn)均賦予已支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者特殊的法律保護(hù)，不僅可以對(duì)抗其他優(yōu)先權(quán)利，而且能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行，體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)的房屋買受人的法律精神，確立了購(gòu)房消費(fèi)與普通消費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以區(qū)別對(duì)待的原則。

梁洲林與金穗公司之間簽訂的是《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書》，據(jù)此交付的款項(xiàng)為“認(rèn)購(gòu)訂金”，約定“該款項(xiàng)于正式簽訂《房屋買賣合同》時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款”。雖然雙方事后未能簽訂《房屋買賣合同》，但雙方當(dāng)事人均同意上述款項(xiàng)屬于《批復(fù)》第二條規(guī)定的“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的款項(xiàng)”。原判決根據(jù)前述司法解釋以及答復(fù)意見(jiàn)的邏輯關(guān)系，并基于對(duì)案涉購(gòu)房消費(fèi)者的統(tǒng)一平等保護(hù)以及實(shí)現(xiàn)案件處理的實(shí)質(zhì)公平，認(rèn)為梁洲林作為購(gòu)房消費(fèi)者享有的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司享有的抵押權(quán)予以受償，駁回長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司的訴訟請(qǐng)求，符合本案實(shí)際，處理意見(jiàn)較為公允，本院予以認(rèn)可。

長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司通過(guò)收購(gòu)債權(quán)而獲得抵押權(quán)，其基于處置不良債權(quán)所享有的經(jīng)營(yíng)性債權(quán)，在破產(chǎn)清償中不應(yīng)優(yōu)于梁洲林作為消費(fèi)者享有的對(duì)已付購(gòu)房款本金債權(quán)予以受償，其關(guān)于作為抵押權(quán)人的合法權(quán)益受損的主張，理?yè)?jù)不足。

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