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通過“以物抵債”方式取得的房屋是否能夠阻止執行？

2022-07-18

 來源：不良資產評道   


裁判要旨：對于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務是否具有優先屬性，更要考量該民事法律行為的真實意思表示。一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”實現方式，雙方的真實意思表示在于以房屋這一標的物的轉讓作為舊債清償的方式，不同于實質意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對抗買賣合同之外的申請執行人權利不應超出舊債的效力范圍。因此，通過“以物抵債”方式取得的房屋期待權一般不能阻止執行。


案例索引：《田蕙、中國農業銀行股份有限公司貴陽黔靈支行等申請執行人執行異議之訴案》【（2022）最高法民申104號】


爭議焦點：通過“以物抵債”方式取得的房屋是否能夠阻止執行？

裁判意見：最高院認為：根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，田蕙對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。理由如下：


一、原審認定田蕙未支付購房款并不缺乏證據證明。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條所保護的是無過錯不動產買受人的物權期待權，其中條件之一是“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行”，且該條件的舉證責任由買受人承擔。本案田蕙主張是以房抵債，也就是購房款中的100萬元是用案外人胡軍對青豐公司享有的債權沖抵的方式支付。田蕙僅提交了青豐公司法定代表人李世敏向胡軍出具的《借條》以及余義選向青豐公司轉賬共計700萬元的憑證，《借條》中載明的“轉賬950萬元、現金350萬元”與胡軍二審庭審中陳述的“1000萬元轉賬,300萬元現金”相矛盾。胡軍于二審調查中陳述1300萬元轉賬是通過余義選轉賬,而余義選向青豐公司轉賬金額為700萬元,這與《借條》所載950萬元及胡軍本人陳述1000萬元均不相符。因《借條》涉及案外人的權利義務，且存在上述疑點，故在田蕙未提供其他證據的情況下，原審未認定田蕙支付了全部案涉房款有事實和法律依據。

二、通過“以物抵債”方式取得的房屋期待權一般不能阻止執行。執行異議之訴的關鍵實體問題在于比較執行標的物上存在的不同類型權利的效力順位。普通買受人的物權期待權雖被賦予“物權”名義，但畢竟不是既得物權，其本質上仍是債權請求權。對于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務是否具有優先屬性，更要考量該民事法律行為的真實意思表示。一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”實現方式，雙方的真實意思表示在于以房屋這一標的物的轉讓作為舊債清償的方式，不同于實質意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對抗買賣合同之外的申請執行人權利不應超出舊債的效力范圍。本案即使案外人胡軍對青豐公司的債權真實存在，胡軍也認可田蕙的主張，基于田蕙對執行標的物即案涉房屋本質上享有的債權和債的平等性,結合舊債即《借條》所產生債權為普通金錢之債的事實，在農行黔靈支行對案涉房屋依法強制執行的情況下，田蕙無權阻止強制執行。至于《商品房認購書》的效力及其與《商品房買賣合同》的關系，因如上所述理由，其真實性不影響本案處理結果。


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